红星美凯龙A股过会 商业服务业前景可期

作者：朱曦

12月5日，中国证监会审核通过红星美凯龙首次公开发行不超过3.15亿股A股。作为国内家居流通领域龙头，这意味着红星美凯龙“A+H”双平台将打造完成，进一步巩固自身在行业内的头部地位。

从证监会日前公布的首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况看，红星美凯龙所属行业是“商业服务业”，而非“房地产业”。作为一家商业服务业公司，红星美凯龙持有一定数量的房产物业。根据红星美凯龙今年中报数据，该公司自持投资性房地产697.2亿元，大部分位于一、二线城市核心地段。

商业服务企业为经营所需大多自持物业

一位国内券商分析师指出，商业服务类企业持有房产物业是很正常的现象。以从事购物中心运营的银泰商业（01833.HK）为例，截至2016年年底，银泰商业经营和管理共29家百货店及20个购物中心，总建筑面积达330万平方米。财报数据显示，截至2016年12月31日，银泰商业持有的商业地产物业价值约73.53亿元人民币，占资产总额的27%。2016年，该项地产物业投资公允价值变动产生的收益达1.04亿元。

业内人士指出，对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，在香港资本市场是个惯例。

无论是红星美凯龙还是银泰商业，他们所持有的房产物业与地产公司开发的房产有着本质的不同。

简而言之，万科、绿地等房地产企业拿地、建房的目的是出售，并通过出售获取利润。而红星美凯龙、银泰商业等商业服务类企业自持物业是为了更好地开展商业经营活动，并不是以出售为目的。

委管经营商场发展迅速

相比高度分散的中国房地产行业，家居装饰行业的市场集中度要高于房地产。国内著名的连锁家居装饰及家具商场包括红星美凯龙、居然之家及月星集团等。根据弗若斯特沙利文的统计，2016年，连锁家居装饰及家具商场约占整个家居装饰及家具零售市场23.00%的市场份额，占家居装饰及家具商场38.09%的市场份额。

为了跟上家居市场快速发展的势头，红星美凯龙不仅拥有自持物业，还利用自身品牌委管了一大批商场。招股说明书显示，截至2017年6月，红星美凯龙拥有自营商场69个，经营面积532.78万平方米；委管商场145个，经营面积796.87万平方米。

得益于96.62%的超高平均出租率，红星美凯龙委管商场的数量在快速增长，2015年增加16家、2016年增加12家、2017年上半年增加11家。