资本结构进一步优化 未来货值储备丰盈 融创配售获市场追捧

作者：凌云

刚刚完成对万达文旅项目“买买买”的融创中国，7月24日再次祭出“大手笔”，通过先旧后新方式配售2.2亿新股，获得股权融资40.3亿元港币（折合5.2亿美元）。发行完成后，融创中国实际控制人孙宏斌持有上市公司融创中国50.87%的股份，仍拥有融创中国的绝对控制权。

业界普遍认为，融创股价从2017年初至今涨幅高达212%，是毫无争议的内房股龙头，此次交易是2017年在整个香港资本市场中最大规模的新股配售。而配股融资受市场的热捧也证明了市场对融创未来发展空间和潜力的高度认可。

水到渠成让券商刮目相看

多家券商对融创中国的这笔配售可谓“反响积极”——第一上海证券将融创中国的目标价提升至24港元，野村证券的最新研报也将融创中国目标价由20元升至25.5元。而海通证券、兴业证券、摩根士丹利等也长期看好融创中国未来的利润与发展。多数券商和国际投行看好融创中国，主要是因为土地储备质素及增长前景，和估值的多方吸引。

上述机构纷纷预测，在2018年～2019年融创将迎来利润的大幅度爆发增长——一方面，并购财务成本的消耗期过去，利润将大幅度体现；另一方面，大量优质货值将逐步销售兑现利润。

实际上，此次交易是2017在香港资本市场上最大规模的新股配售。

这首先体现在资本市场高度认可。融创配售新股融资额度已超5亿美元。发行当日即配股价即达到18.33元港币/股（最近一日收盘价格20.1元港币/股折价 8.8%）；而融创均衡的城市布局、业前三的土地储备数量和质、广为认可的并购声誉、连续多年业绩的快速增长等诸多亮点让资本市场的认可度不断提升。

融创中国在公告中称，此次配售融资主要目的为优化资本结构，根据2016年底公开数据测算，此次配售融创股东权益将显著提升，可降低净负债率超过30个百分点，将极大优化其资本结构。

其二，主动补充资本降低杠杆、显著提升净资产水平，彻底解除市场担忧。

在与万达的资产交易公布后，融创股价屡创新高，这表明资本市场对融创的现?流并不担心，并且强?看好此次并购对融创发展再上台阶的深远意义。

尽管评级机构和部分媒体对融创的杠杆有所担忧，但可以相信和期待的是，通过本次股权融资，融创获得了长期资?，有效提升?公司的净资产，极大降低了杠杆率，这一切都将彻底解除部分评级机构等对融创杠杆水平较高的担忧。另外，本次股权融资能够有效改善融创的资本结构，对融创降低融资成本和长期健康发展具有重要意义，相信将为其业务发展迈上新台阶奠定坚实的基础。

其三，本次股权融资后，融创长期竞争优势越发明显，稳步进入?业前三毫 无悬念。通过本次股权融资,不仅将极大地改善融创的杠杆水平，而且优势也将?加全面：均衡的城市布局、?业前三且高质?的土地储备、无可争辩的把握行业周期的能?，以及拿地能?、并购品牌、产品品质和溢价能?，再加上此次通过配售获得的支持，其将获得?加稳健发展的长期资本。

了解融创中国的人都说，此次配售融资的成功其实是水到渠成。自?2016 年以来，融创中国每一次都能稳稳把握?业历史机遇，完成?一线、 二线及环一线的优势城市布局。截至目前融创已有超过 9600 万平方米的土地储备，如再考虑新近收购万达文旅的 13 项 目的土地储备，其土地储备已经超过1.5 亿平?方米。公开信息显示，融创中国?2016 年销售均价达到 20000 元/平方米，保守计算货值超过 2万亿元。

现金流让国际机构长期看好

对于刚刚进行的配股融资，以及融创中国与万达进行的资产交易，国际金融机构普遍认为，这是其现金流结构进一步优化的体现，值得长期看好。

花旗认为，从资产方面看，在竞争激烈的并购市场中，与万达的交易是很合理的且长远来看也增加了融创中国的价值，其原因在于，文旅项目4800万平方米以上的巨大土地储备且预计1000-1500元/平方米的收购成本，能快速产生销售以及现金回流，这证明本次对万达的资产收购即使不算酒店价值对于融创中国来说也是很有价值。长期来看，在房地产行业预计于2019-2020年完成整合后，本项目的商业资产将释放巨大价值。而此次配股融资的成功也将使融创中国如虎添翼，必将带来后续多方面合作，使得融创中国能够在高速发展后仍能持续增长。

万达文旅交易后融创的净负债率会增加，但其今年的销售额预期将超过3000亿元，即使全年支出50%的销售回款即1500亿用于项目收购，融创的杠杆率也是可控的。

德意志银行也表示，融创中国在与万达达成资产收购之后旋即展开配股融资，这本身就说明其保持了良好的现金流结构和资金使用效率，因而十分看好融创中国的长期发展趋势。

首先，收购的文旅项目拥有5000万平方米的可售建面，其中85%在一二线城市，按13500元/平方米的售价可以产生大约6500亿的销售。此外考虑到收购土地的成本非常低，项目将产生10%-15%的净利率，且销售的回款也将会很好的覆盖收购支出。

另外，融创中国在土地收购方面表现较为积极，预测在与万达交易完成后，融创将有超过1.7万亿的可售资源，即使没有新的土地获取，足以支撑2017年同比86%的增长，销售额达到2810亿元，2018年其销售额增长将达到23%。